La Cámara de Representantes de Estados Unidos aprobó lo que podría convertirse en el proyecto de ley de vivienda más importante en décadas. Pero incluso sus partidarios dicen que no hace lo suficiente para aliviar la crisis de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos.
El 20 de mayo de 2026, la Cámara aprobó la Ley de Vivienda del Siglo XXI mediante una votación bipartidista unilateral de 396 a 13. La votación se produjo 10 semanas después de que el Senado aprobara abrumadoramente una versión ligeramente diferente del proyecto de ley.
Si las dos cámaras logran conciliar sus diferencias, el proyecto de ley sería una de las pocas leyes sustantivas aprobadas por el Congreso en los últimos años.
Muchas de las 56 disposiciones del amplio proyecto de ley son de naturaleza regulatoria, como la simplificación de las revisiones de impacto ambiental y la reducción de la frecuencia de las inspecciones de viviendas donde los inquilinos reciben asistencia federal para el alquiler. Otros pretenden facilitar la obtención de financiación para los compradores de viviendas.
Estos elementos y más podrían ayudar a mover la aguja en el atolladero inmobiliario del país.
Pero como expertos en política de vivienda, creemos que las mejoras serán sólo marginales. Esto se debe a que las reformas no abordan la fuente principal del problema de vivienda del país: millones de inquilinos y propietarios carecen de los ingresos necesarios para cubrir los costos de vivienda.
Cambios prometedores
El proyecto de ley incluye varias reformas importantes.
La disposición que ha recibido más atención limitaría la capacidad de las empresas de capital privado y otros inversores institucionales para adquirir y gestionar viviendas unifamiliares como propiedades de alquiler.
Aunque los inversores institucionales representan alrededor del 2% de todos los alquileres unifamiliares a nivel nacional, están más presentes en ciertos mercados inmobiliarios, principalmente en el Sur. Estas empresas suelen comprar viviendas en efectivo, lo que pone en desventaja a los compradores individuales que tienen que contratar una hipoteca. También se sabe que aumentan los alquileres e inician procedimientos de desalojo de manera más agresiva que otros propietarios.
La legislación también incluye varias medidas destinadas a reducir los precios de la vivienda y aumentar la oferta de vivienda.
Se reduciría el coste de una vivienda prefabricada -a menudo conocida como casa móvil- eliminando el requisito de incluir un chasis de acero que pueda fijarse a ruedas. Esto reduciría los costos de construcción entre $5,000 y $10,000, o alrededor del 4% al 8% del precio promedio por unidad nueva.
Otros elementos de ahorro de costos incluyen la simplificación de las revisiones ambientales para los proyectos de vivienda propuestos y el fomento de nuevos diseños para edificios residenciales de tamaño mediano que permitirían una sola escalera. Las regulaciones contra incendios han requerido durante mucho tiempo que los edificios multifamiliares contengan dos o más escaleras para que los residentes puedan salir de sus hogares de manera segura si una escalera es intransitable debido al humo u otras razones. Sin embargo, las mejoras en la protección contra incendios han eliminado en gran medida la necesidad de una segunda escalera en edificios de tamaño mediano. Al eliminar el requisito de dos escaleras, los desarrolladores pueden reducir sus costos de construcción y tener más flexibilidad en sus diseños arquitectónicos.
Otro componente requeriría que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano emita directrices y “marcos de mejores prácticas” para las políticas de zonificación y uso de la tierra, presumiblemente para alentar a las ciudades y pueblos a permitir que los desarrolladores construyan casas más pequeñas en lotes más pequeños.
Para facilitar aún más el desarrollo de viviendas, el proyecto de ley requeriría que los gobiernos locales que reciben fondos federales de desarrollo comunitario publiquen una “base de datos en línea con capacidad de búsqueda de parcelas de tierra no desarrolladas”, lo que facilitaría la identificación de posibles sitios de desarrollo de bajo costo.
Finalmente, se alentaría a la Administración Federal de Vivienda y a otros prestamistas a emitir “hipotecas pequeñas en dólares” de menos de 100.000 dólares. Actualmente, cuando hay viviendas asequibles disponibles, puede resultar difícil para los compradores interesados obtener financiación porque es más rentable para los prestamistas suscribir hipotecas más grandes.
Si bien la mayor parte de la legislación se centra en viviendas para propietarios, varias disposiciones abordarían desafíos importantes para las viviendas de alquiler subsidiadas. Uno busca fomentar la participación de los propietarios en el programa de Vales de Elección de Vivienda facilitando que los propietarios cumplan con los requisitos federales de inspección de viviendas.
Otra disposición ayudaría a proteger a los inquilinos rurales de bajos ingresos de perder sus hogares cuando expiren las hipotecas financiadas con fondos federales sobre sus edificios. Actualmente, estos subsidios de alquiler, que otorga el Ministerio de Agricultura, sólo pueden utilizarse en las instalaciones que financia. Muchas de estas hipotecas expirarán en los próximos años, lo que pone a los residentes que reciben asistencia para el alquiler en riesgo de desalojo. El proyecto de ley permitiría a estos hogares quedarse donde están o mudarse a otros edificios sin hipotecas financiadas con fondos federales.
Los estadounidenses todavía están abrumados por los costos
Sin embargo, por muy completo que sea el proyecto de ley, es probable que su impacto sea modesto.
Casi todas las leyes implican cambios regulatorios. El proyecto de ley no aumenta los subsidios disponibles para inquilinos y propietarios de viviendas de bajos ingresos, ni para compradores potenciales de viviendas.
La mayoría de los inquilinos están agobiados por los costos, lo que significa que actualmente gastan más del 30% de sus ingresos en vivienda. Más de una cuarta parte de todos los propietarios de viviendas también están agobiados por los costes. Es casi seguro que la legislación no aliviará esta crisis de asequibilidad.
Los senadores Tim Scott, republicano por Massachusetts, y Elizabeth Warren, demócrata por Massachusetts, fueron arquitectos clave de la ley bipartidista ROAD to Housing. Tom Williams/CK-Roll Call, Inc vía Getty Images
Varias medidas tienen como objetivo reducir el coste de la vivienda nueva. Pero, salvo pocas excepciones, dependen del apoyo y la participación de los estados, ciudades y suburbios.
Por ejemplo, nada en el proyecto de ley requeriría que las localidades cambien sus códigos de zonificación y construcción para permitir que se construyan más edificios de apartamentos o viviendas unifamiliares más pequeñas con densidades más altas. Los propietarios de viviendas suelen oponerse firmemente al desarrollo si temen que cambie el carácter de su comunidad o reduzca el valor de su propiedad. Los propietarios de viviendas existentes no quieren (y casi con seguridad no permitirán) una erosión importante de su valor líquido. Continuarán luchando para preservar el valor de sus viviendas.
La aprobación del proyecto de ley por parte de la Cámara tampoco significa que el Congreso se haya vuelto más partidario de la vivienda para personas de bajos ingresos. El mismo día que se aprobó el proyecto de ley de vivienda, el Comité de Asignaciones de la Cámara de Representantes publicó su propuesta de presupuesto de transporte, vivienda y desarrollo urbano para el año fiscal 2027. Estos incluyeron recortes a la vivienda pública, subvenciones en bloque para el desarrollo comunitario, el Programa de Asociación para la Inversión en Vivienda y el Programa de Vales para Elección de Vivienda.
Si el Senado y la Cámara llegan a un acuerdo sobre la versión final del proyecto de ley y el presidente Donald Trump lo promulga, se espera que la Ley de Vivienda del Siglo XXI acelere los esfuerzos de reforma. Pero por sí solo, no es tanto una vía rápida que impulsará la oferta de vivienda y proporcionará un alivio inmediato a los estadounidenses más agobiados, sino más bien una vía de acceso modesta que refleja los límites de lo que es políticamente factible en un Congreso dividido y polarizado.
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