ANASTACIO ALEGRIA
El estudio, de los investigadores de UCLA y Rand, se centra en la Medida ULA, una ley aprobada por los votantes que entró en vigencia en la primavera de 2023. Aunque denominado impuesto a la mansión, la medida aplica un impuesto del 4% a las ventas de propiedades en la ciudad por aproximadamente $ 5 millones, incluidos mini-Malls y Warehouses, y un cargo del 5.5% a las ventas de casi $ 10 millones.
La industria de bienes raíces ha argumentado que los costos adicionales para la compra y venta de han hecho que sea demasiado difícil obtener ganancias en muchos desarrollos de viviendas nuevas, matando así posibles acuerdos.
El estudio publicado el viernes apoya esa vista, con los autores basando sus hallazgos en una caída en las ventas de propiedades donde generalmente se construyen casas multifamiliares.
En whole, los investigadores estimaron que ULA está causando una reducción de al menos 1,910 unidades por año. Debido a que los apartamentos en la ciudad a menudo se construyen utilizando bonos de densidad que requieren que los desarrolladores privados incluyan algunas viviendas restringidas por ingresos, también ha habido una reducción de al menos 168 anualmente, según el informe.
«Si estamos construyendo menos viviendas, la ciudad se volverá aún más inasequible», dijo el coautor Shane Phillips, gerente de proyectos de la Iniciativa de Vivienda del Centro Lewis de Estudios de Políticas Regionales de UCLA.
Los Ángeles no es la única ciudad donde ha caído. Los permisos para nuevas viviendas han bajado en todo el país, ya que las tasas de interés más altas y los costos de materiales hacen que sea más difícil para los desarrolladores obtener ganancias.
Los partidarios de ULA han señalado a los crecientes costos para argumentar que la medida no tiene el efecto negativo que reclaman sus críticos de la industria de bienes raíces.
Los autores de informes intentaron ajustar esa dinámica comparando las ventas de tierras en la ciudad de Los Ángeles con otras áreas del condado donde no aumentaron los impuestos de transferencia. Encontraron que las ventas de tierras cayeron mucho más en la ciudad, y usaron la diferencia para encontrar su estimación de unidades perdidas atribuibles solo a ULA.
En un comunicado, Joe Donlin, director de la Coalición United to Home LA detrás del impuesto, dijo que el informe se basó en «supuestos altamente cuestionables» y promovió los intereses de «millonarios inmobiliarios y multimillonarios».
Los patrocinadores de ULA han dicho, además de las tasas de interés, la disminución de las ventas de propiedades puede atribuirse a que algunos inversores lo esperen mientras la industria de bienes raíces lucha, hasta ahora sin éxito, para anular a ULA en los tribunales. Toman impactos positivos que la medida ha traído.
En whole, los datos de la ciudad muestran que el impuesto ha recaudado casi $ 633 millones en dos años. Y la Coalición ULA ha dicho que el impuesto ha financiado asistencia de alquiler para 11,000 angelenos, pagó y contribuyó con dinero a la construcción de 795 viviendas asequibles.
ULA «ha sobrevivido a los desafíos judiciales y los intentos de referéndum de la industria de bienes raíces, y ahora es la mayor fuente de financiación de viviendas asequibles que Los Ángeles ha visto», dijo Donlin.
Sin embargo, el economista de Rand Jason Ward, quien también fue autor del informe, dijo que la medida está perjudicando la construcción common de viviendas de varias maneras al extenderse más allá de las ventas de viviendas de lujo.
Uno, scale back el número de terratenientes que desean vender en primer lugar, lo que limita las oportunidades para construir. Y muchos desarrolladores multifamiliares venden sus proyectos a otros inversores después de terminar la construcción, y se verían afectados por el impuesto nuevamente al hacerlo.
Incluso si los desarrolladores planean mantener sus nuevos edificios de apartamentos, tienen hipotecas en la propiedad, y Ward dijo que los prestamistas deben tener en cuenta el costo de una venta si el desarrollador cae en ejecución hipotecaria.
«Le darán menos dinero o le darán dinero a una tasa de interés más alta», dijo Ward, codirector del Centro de Vivienda y Hogar.
Ward y Phillips pidieron cambios en la medida para limitar sus posibles efectos negativos.
Los economistas no solo dicen que una reducción en las viviendas de tasa de mercado conduce a alquileres más altos, sino que los investigadores argumentaron que a la larga ULA conducirá a una pérdida neta en unidades asequibles, ya que los desarrolladores privados de proyectos de bonificación de densidad retroceden y ULA Cash no es suficiente para ver el agujero.
Las 795 unidades asequibles citadas por la Coalición, por ejemplo, recibieron solo una parte minoritaria de fondos de ULA, con otras fuentes que representan la mayoría de los costos del proyecto. Algunos proyectos también habían comenzado la construcción antes de recibir fondos de ULA y terminar después de experimentar excesiones de costos.
Phillips y Ward dijeron que, aunque ULA probablemente aceleró la construcción de 795 unidades, esas casas probablemente se habrían construido eventualmente ya que otras fuentes se juntaron y que se construirían unidades más asequibles sin ULA.
Para garantizar que se construya más viviendas, el informe recomendó eximir de los proyectos multifamiliares ULA construidos en los últimos 15 años, lo que los autores dicen que reduciría los ingresos de ULA anuales solo en el 8% como máximo.
«Los resultados negativos no son inevitables», se lee en el informe al pedir el cambio.
El análisis de UCLA-Rand sigue la semana pasada que descubrió que la disminución de las ventas que atribuyó a ULA ha llevado a una pérdida anual de $ 25 millones en ingresos por impuestos a la propiedad, que se agravará en los próximos años.
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